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二、新開工見頂，投資的正回饋趨於弱化。決定大陸房地產投資的主要因素是庫存去化以及未來的預期，而決定去化率的關鍵是需求。目前需求增速已見頂。首先，第三次生育高峰（1983～1990年）帶來的剛性需nba 2k online求正在減弱；其次，城鎮化擴張速度的減緩對「城市新市民」的創造能力也在下滑。房地產市場供需格局出現反轉，市場進入理性回歸階段。

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大陸2015年新房住宅開工量為10.7億平方公尺，較上年下滑15%，房企的投資積極性明顯降低，2015年房地產開發老子有錢官方網站投資額為6.5兆人民幣，與2014年基本持平。自2014年起，投資額增速降為個位數，預計2016年房地產開發投資額還將呈現下降趨勢。

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2015年大陸新房住宅交易額達7.3兆人民幣，較2014年上漲17%，交易面積約11.24億平方公尺，較2014年上漲6.9%。與1998年相比，交易額與面積分別上升349倍與40倍。大陸新房交易額是美國的6.4倍，加拿大的6.9倍，日本的18.2倍，一個北京市的新房市場幾乎可與整個日本抗?。

五、新房與二手房之間的連動性增強。首先，在一線城市，換房需求占比越來越高，購買新房的前提往往是賣掉舊房。2000～2015年大陸出售的商品住宅面積合計約為107萬平方公尺，約占城鎮存量住宅面積的44%，也就是說有5成以上的住房為老舊房屋，這部分居民的換房也很迫切。北京最新的一份調研資料顯示，在當前的成交中改善性需求占比高達74%，較年初上升10個百分點。

四、房企集中度上升，利潤率收窄。2015年典型房企的平均利潤率降至個位數，較2009年的14.8%下降近半，房地產行業進入中低利潤行業，利潤回歸製造業已成事實。在此趨勢下，企業之間的分化、併購與整合將成常態，集中度也會提升，表現為重點房企市場份額快速上升；房企布局集中於一、二線城市，在當地拿地額占比不斷提升；TOP50房企的交易額主要集中於一、二線城市，占比達91%。預計未來5年，在房地產行業趨向平穩或下行的新常態下，市場份額將更集中於領先企業，預計TOP10的市占率將超過20%。

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其次，客源在二手房與新房之間的轉換越來越明顯。過去兩年來，一、二手連動非常普遍，潛在的邏輯就是購買二手房的客戶也有可能會成為新房的客戶。因此，在新房交易管道上，二手房仲介手中潛在客源的價值也越來越大，成為新房去庫存的重要力量。（作者為中國銀行業協會首席經濟學家，香港交易所首席中國經濟學家）

(中國時賓果賓果論壇報)

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三、土地市場冷熱不均常態化。近兩年土地市場供應總量大幅下滑，2015年100個大中城市的土地供應面積為15764萬平方公尺，較2015年下降35.7%，連續兩年下降，供應量達到2009年以來最低。可預期，未來新房市場的供應已見頂，房企自2012年開始，拿地步伐已放慢，開始主動減庫存。一、二、三線城市的土地供應面積比例基本為1:4:5，其中一線城市的土地市場最熱，土地爭搶較為激烈，溢價率高達玩運彩討論區朋友圈32%，而三線城市僅為7%。台灣彩券對獎

雖然新房交易量仍處於上升趨勢，但上升速度已明顯放緩，一系列新特徵也正在顯現，預計在2016年及更遠的未來，大陸的房地產市場總體將實現轉型，呈現以下的基本輪廓。

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一、交易分化成為趨勢性特徵。經過近20年的高速發展，目前的新房市場已站在高點並開始調整，各線城市間的交易出現分化。主要表現為：交易向主流城市集中，40個重點城市（占城市數量的14%）的新房交易GMV（商品交易總額）占總量近6成，且集中度還在不斷提升，由2013年的53%上升至目前六合彩即時開獎香港的55.7%；主流城市的市場活躍度、抗風險及復甦的能力均高於全境平均水準；房價分化，一線城市價格漲幅遠超過二、三線城市。2015年一線城市房價年內累計上漲18.6%，二線城市為1.1%，三線城市為-2.2%。六合彩????

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